“如果说阿里巴巴主要是中国互联网时代致富梦的象征，那么万达可能代表了中国迅速壮大、日益富裕的中产阶级的梦想，他们希望像发达国家的上层中产阶级一样生活，”北京报道 说过。 对于即将登陆H股的大连万达商业地产有限公司（以下简称万达商业地产），瑞信形象地称之为“筑中国梦”。 12月9日，万达商业在香港举行全球发售新闻发布会。 继12月8日在香港首次公开路演后，万达商业于2014年12月10日上午在香港公开发售。按照目前的时间表，公开发售预计于2014年12月15日结束， 计划于2014年12月上市，16日定价，12月23日在香港联交所主板上市，股票代码03699。 万达商业地产股权估值约3000亿元。 全球发售6亿股H股被万达商业地产围攻，一旦成功在港上市，将成为今年港股规模最大的IPO。 万达商业地产上市前夕全球发售，掀起大量资金争相“入股”。 据悉，万达商业本次全球发售H股6亿股，其中香港发售3000万股，国际发售5.7亿股，即全球发售95%，香港预留5%， 中国市场散户投资者，取决于是否行使超额配股权。 指定发行价为每股H股41.80港元至49.60港元，募集规模为32.32亿美元至38.36亿美元。 “绿鞋机制”启动后，最高筹得44.11亿美元。 万达商业地产是万达集团旗下的商业地产业务平台。 今年9月，它在香港联交所披露了招股书文件。 拟将商业地产业务等三大板块打包成上市公司，开发和租赁长期投资性物业。 出售物业和酒店的优良资产登陆港股。 其IPO计划于11月获中国证监会批准，随后于12月1日获香港联交所批准。根据H股规定的发行步骤，IPO申请获香港联交所批准后， 进入预路演流程，即主承销商、分析师走访专业机构投资者，听取发行价格意见，确定发行价格区间。 ，召开招股推介会，发行人将进行国际路演。 公募及定价完成后，即可正式上市。 据悉，目前，11家基石投资者已锁定万达地产H股IPO的56.48%股份，认购总额约19.94亿美元。 其中，科威特投资局和中国人寿分别认购3亿美元股份，平安资产管理认购23.2亿港元股份，Och-Ziff认购2.5亿美元，APG认购15.5亿港元 美元，格力认购2亿美元股份，时代投资，喜运投资新华联国际分别认购1亿美元。 万达的安排机构包括中金公司、汇丰银行、摩根士丹利、瑞士信贷等。万达的商业地产价值约3000亿元，因其在投资者中的知名度而备受关注。 由于万达目前处于上市前的静默期，因此无法接受记者就相关问题的采访。 不过，12月10日，各大机构纷纷发布了对万达商业地产的预测。 根据记者刚刚获悉的高盛、瑞信、中金、花旗等国际知名投行给出的估值，多家机构预计万达商业地产的资产净值将超过3000亿元， 远期股权估值上限甚至超过4000亿港元。 瑞信对其资产净值的估值区间预计在3060亿元至3760亿元人民币之间，花旗集团预计在305.4-3637亿元人民币（382-4550亿港元），中金公司预计在2860亿元至3170亿元人民币之间。 元，而高盛预测为2046-3413亿元（256-4270亿港元）。 基于各投行对上述判断给出的理由，大多看好万达商业地产的潜在升值价值。 中金公司表示，面对中国消费转型，万达的投资组合相对均衡，结合了物业销售、购物中心和低价值酒店资产，可以带来快速的资产周转率、规模和持续增长。 经常性收入，以及潜在的升值价值。 对于市场担忧的三线城市物业面临的风险，中金公司认为，万达在中国拥有175个物业项目，其中90%已落户中国一二线城市。 不同的先发优势。 虽然欠发达地区的消费转型尚处于起步阶段，可能只能容纳一两个主要购物中心，但万达已确保在这一不断增长的细分市场中处于领先地位。 高盛在研报中估计，万达商业地产2014-2016年（预期）的基本利润率为13.6%，净资产收益率为12%。 在万达商业地产12月7日发布的最新招股说明书中，公司2014年归属于所有者的综合利润预测由此前的不足200亿元上调至240亿元，其中扣除公允价值。 盈利后核心利润上调至143亿元。 对于市场关心的负债率，高盛认为，万达的资产负债状况将保持稳定，资产负债率将从2014年上半年末的88%降至2016年的24% （预期的）。 因此，表达了新项目收购的前景。 乐观。 估值方面，高盛的算法是将2014年底的净资产值（预期）乘以0-40%的折让，得出2560亿-4270亿港元的远期股权估值范围。 未来存在溢价空间，但有消息人士指出，“万达商业地产上市资产估值实际上相对保守，未来存在溢价空间。” 万达商业地产招股书披露数据显示，万达商业目前在29个省份拥有159个万达广场、8个万达城、168个购物中心、102家酒店，持有和经营商业物业1470万平方米。 万达商业上市的资产被认为是万达集团最好的三个板块——商业地产开发与租赁的长期投资、物业开发与销售、酒店运营。 万达集团董事长王健林表示，万达商业自1988年成立以来，已有25年以上的经营历史，已成长为中国领先的商业地产开发商、业主和运营商和第二大商业地产业主。 和世界上的运营商。 运营商和中国最大的豪华酒店业主。 王健林表示：“我们相信，我们领先的市场地位将使我们能够从新兴市场机会中受益，尽最大努力抓住中国的机会，最终为我们的股东带来长期价值。” “万达商业地产应该是一只成长性强、可以靠持有物业带来现金流的优质商业地产股，而不是普通的地产股，因此无法与目前国内一般的地产股相提并论。” 房地产开发商。其未来的溢价空间也将更大。” 北京创高筑信会计师事务所负责人黄华认为。 高盛指出，万达没有完全合适的可比公司，因为该公司专注于建设商业大厦而不是传统开发商，我们认为万达在行业的规模、增长和回报方面具有竞争优势。 与万科集团、中国海外发展和华润置地等中国顶级开发商进行比较。 瑞信还指出，目前万达旗下购物中心组合的估值较为保守。 按每平方米建筑面积的总资产价值计算，我们对万达购物中心的估值范围的中点不到我们对恒隆和华润置地在中国的购物中心投资组合估值的一半。 我们还预计凯德在中国的购物中心投资组合的每平方米总建筑面积总资产价值将比万达高出 28%。 此外，万达商业地产最新招股书中披露的新增资产包括一家名为“万达信息”的公司，该公司为股份有限公司，于2014年1月16日在英属维尔京群岛注册成立。这意味着 将腾讯、百度于8月成立的电子商务公司35%的股权注入万达商业地产的上市资产包中。 上述电商平台方已完成注资50亿元。 不过，记者从消息人士处获悉，虽然O2O电商概念在资本市场估值非常高，但由于万达刚刚开始拓展该业务，这部分资产被无溢价放置在上市资产包中。 . . 据他介绍，万达电商真正成立后，明年会员数将突破1亿，后年可能突破1.5亿。 中金公司看好O2O电子商务概念。 它指出，我们认为万达作为体验式消费平台提供商的定位使其能够抵御行业低迷。 其两条主要产品线准备好捕捉不断变化的消费模式。 瑞信特别关注线上和线下平台的潜在增长以及电子商务的影响。 瑞信认为，万达商业地产未来的电子商务和购物中心将形成更多的协同效应，创造更多的价值。 不过，瑞士信贷也表示，虽然万达的线上和线下合资企业具有发展潜力，但它们将强化万达作为中产阶级消费和生活方式象征的形象。 但万达商业的估值不包括线上和线下业务。
